不動産市場の新しいルール：債務による投機が減少

ベトナム不動産協会（VARS）の最新レポートによると、2025年の市場では約128,000の新規物件が発売され、2019〜2025年の期間で最高レベルに達した。

しかし、市場の構造は大きく変化している。

主要都市の不動産価格が平均所得と比較して高騰し、資本コストとローン金利が圧力を生み続ける中、市場参加者が徐々に絞られている。

市場の変化

ベトナムの不動産市場は、かつてのような短期利益を狙った投機が困難になっている。

VARSの専門家は、次のように述べている。

「主要都市の不動産価格が平均所得と比較して高騰し、資本コストとローン金利が圧力を生み続ける中、市場は徐々に参加者を絞っている。実需の購入者は、堅固な財務基盤と長期的な蓄積能力が必要だ。投資家は、以前のように簡単に短期利益を得ることができなくなった。」

投資家への影響

短期転売戦略は、リスクが高まっている。

未検証の情報、群衆効果、短期的な期待に基づく戦略は、特にリスクが高い。

市場データが徐々に透明化されており、不動産に固有の識別コードが割り当てられているため、投機的な取引が困難になっている。

投資家は、より選択的なマインドセットを採用せざるを得ない。

実際の価値、使いやすさ、流動性、リスク管理を優先する必要がある。

長期戦略なしに高い財務レバレッジを使用する投資家は、市場から徐々に排除される。

市場の透明性向上

ベトナム政府は、不動産市場の透明性を向上させるため、さまざまな取り組みを進めている。

2026年1月、政府は「Decree 357/2025」を発行し、住宅と不動産市場に関する情報システムとデータベースの構築と管理を規定した。

このDecreeは、不動産に固有の識別コードを割り当て、市場データを一元管理することを目的としている。

これにより、投機的な取引や価格操作が困難になり、市場の透明性が向上する。

実需の購入者への影響

実需の購入者にとって、市場の変化は両面性がある。

一方で、価格の高騰により、住宅購入が困難になっている。

特に中間層にとって、主要都市での住宅購入は大きな負担だ。

他方で、市場の透明性向上により、適正価格での購入が可能になる。

投機的な価格操作が減少すれば、長期的には価格の安定化が期待される。

ビジネスへの示唆

不動産開発業者にとって、市場の変化は戦略の見直しを迫っている。

短期的な利益を追求する開発から、長期的な価値を提供する開発へのシフトが必要だ。

実需の購入者をターゲットにし、手頃な価格の住宅を供給することが重要だ。

また、市場の透明性向上に対応し、コンプライアンスを徹底する必要がある。

政府の規制に違反すると、厳しい罰則が科される可能性がある。

投資家の新しい戦略

不動産投資家は、新しい戦略を採用する必要がある。

短期転売ではなく、長期保有を前提とした投資が求められる。

実際の賃貸収入や資産価値の上昇を重視し、投機的な取引を避けるべきだ。

また、市場データを綿密に分析し、リスクを適切に管理することが重要だ。

高い財務レバレッジに依存せず、自己資本比率を高めることも推奨される。

政府の今後の取り組み

ベトナム政府は、不動産市場の健全な発展を促進するため、さらなる取り組みを計画している。

2026年には、不動産データベースの構築を加速し、市場の透明性をさらに向上させる予定だ。

また、手頃な価格の住宅供給を増やすため、開発業者に対するインセンティブを提供する。

さらに、投機的な取引を抑制するため、税制改革も検討されている。

今後の展望

ベトナムの不動産市場は、構造的な変化の真っ只中にある。

短期的には、価格の調整や取引量の減少が予想される。

しかし、長期的には、市場の透明性向上と健全な発展が期待される。

実需の購入者、開発業者、投資家は、この変化に適応し、新しい市場環境で成功を収める必要がある。

ベトナムの不動産市場は、投機から実需へ、短期から長期へとシフトしている。

この変化は、市場の持続可能な成長につながるだろう。