ホーチミン市のアパート賃料が3〜20%下落—テト後に賃貸市場が調整局面へ

概要

ホーチミン市のアパート賃貸市場が、2025年末のピーク時と比較して3〜20%の賃料下落を記録している。テト（旧正月）後の季節的な需要調整と、Airbnb規制の影響が重なり、特に高級物件を中心に空室率が上昇している。一方で、低価格帯の賃貸部屋（phong tro）への需要は130%増と急増しており、賃貸市場内での二極化が鮮明になっている。

主要エリア別の賃料動向

ビンホイ区・タンフォン区（District 4・District 7周辺）

Icon 56プロジェクトの2LDKアパートは月額1,700〜1,800万ドン（約10〜11万円）で、2025年11月のピーク時から15%以上下落した。Gold Viewも5%超の値下がりで、2LDKが1,500〜1,600万ドンとなっている。Eco Greenエリア（旧District 7）は10%値下げして2LDKが1,400〜1,500万ドンとなり、空室を抱えている物件が多い。

アンカン区（Masteriエリア）

2025年10〜11月に最も人気を集めたMasteriは、現在8%下落して2LDKが1,800〜1,900万ドンとなっている。急いで入居者を見つけたいオーナーは、さらに値下げしているケースもある。

ビンタン区（Vinhomes Central Park）

長年最も人気の高いエリアであるVinhomes Central Parkでも賃料が安定化している。1LDKは1,700〜1,800万ドンと比較的堅調だが、2LDKは2,400〜2,500万ドン、3LDKは3,300〜3,800万ドンと、高グレードの物件ほど空室期間が長くなる傾向がある。

賃料下落の背景

Airbnb規制の影響

ベトナム政府によるAirbnb規制の強化が、短期賃貸需要を大幅に減少させた。これまで1〜2年単位でアパートを借り上げてAirbnb運用していた投資家が市場から退出し、長期賃貸の供給が増加した。

テト後の季節的調整

テト休暇中に多くの入居者が退去し、新たな入居者を探す時期が重なっている。学生や地方出身の労働者が新居を探す時期でもあるが、生活費削減のために高価格帯のアパートから低価格帯の賃貸部屋に移行するケースが増えている。

低価格賃貸部屋への需要急増

batdongsan.com.vnの2026年1月統計によると、ホーチミン市は全国の不動産検索の50%を占め、賃貸部屋セグメントの検索数は前年同期比130%増を記録した。30平方メートル程度の賃貸部屋（月額280〜300万ドン）は、3〜4人家族でも入居できる手頃な価格として需要が高まっている。

日本人駐在員・投資家への影響

ホーチミン市に駐在する日本人ビジネスパーソンにとって、賃料下落は住居費の削減につながる好機である。特に高級物件での交渉余地が広がっており、より良い条件での契約更新や新規契約が期待できる。一方、不動産投資目的でアパートを保有している日本人投資家は、賃料収入の減少に備えた資金計画の見直しが必要となる可能性がある。

まとめ

ホーチミン市のアパート賃貸市場は、2025年末のピークから調整局面に入っている。Airbnb規制とテト後の季節的要因が重なり、高級物件を中心に賃料が下落している。しかし、低価格帯の賃貸部屋への需要は急増しており、市場全体が消滅したわけではなく、価格帯による二極化が進んでいる。

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