"ホーチミン市の小売用不動産市場において、明確な二極化が進行している。中心部のショッピングモールが高水準の賃料を維持し、低い空室率を保つ一方で、主要道路沿いの路面店舗では空室が目立ち、賃料を2〜3割引き下げてもなお入居者が見つからない状況が続いている。この現象は、消費者行動の変化と不動産市場の構造的転換を反映している。 不動産仲介大手のCBREおよびJLLの調査によれば、2025年の中心業務地区（..."
ホーチミン市の小売用不動産市場において、明確な二極化が進行している。中心部のショッピングモールが高水準の賃料を維持し、低い空室率を保つ一方で、主要道路沿いの路面店舗では空室が目立ち、賃料を2〜3割引き下げてもなお入居者が見つからない状況が続いている。この現象は、消費者行動の変化と不動産市場の構造的転換を反映している。
不動産仲介大手のCBREおよびJLLの調査によれば、2025年の中心業務地区（CBD）における小売用不動産の平均賃料は、1平方メートルあたり月額270〜285ドル（約3万9825〜4万2040円）となり、前年同期比で3〜4%の上昇を示している。この賃料水準は、ホーチミン市が東南アジアの主要都市の中でも高級商業地区としての地位を確立していることを示している。
ショッピングモール型施設の好調さは顕著である。Time SquareやSaigon Marina IFCといった主要施設では、高級ブランド、飲食業、化粧品業界の企業による出店が継続しており、高い入居率が維持されている。これらのモールは、単なる買い物の場所ではなく、エンターテインメント、飲食、社交の場としての機能を提供しており、特に若年層や中間層の消費者から支持を集めている。
一方で、路面店舗の状況は厳しい。Hai Bà Trưng通り、Nguyễn Huệ通り、Đồng Khởi通りなど、かつて「金の土地」と呼ばれた中心部の一等地においてさえ、長期にわたる空室状態が続いている。これらの物件では、賃料を2〜3割引き下げてもなお入居者が見つからないケースが増えている。この現象は、単なる一時的な市場調整ではなく、構造的な変化を示唆している。
この二極化の背景には、複数の要因が存在する。第一に、消費者のオンラインショッピング志向の高まりである。COVID-19パンデミックを経て、オンラインでの買い物が日常化し、特に若年層の間では実店舗での購入機会が減少している。第二に、ショッピングモール志向の高まりである。エアコン完備の快適な環境、豊富な飲食オプション、駐車場の完備といったモールの利便性が、消費者の選好を変化させている。
第三に、路面店舗の運営コストの上昇が挙げられる。人件費、光熱費、そして高額な賃料が、路面店舗の収益性を圧迫している。Savills Việt Namの分析によれば、路面店舗は安定した集客が困難であるうえに固定費が高く、収益性が低下しているという。特に、通行人の減少や駐車場不足といった問題が、路面店舗の魅力を低下させている。
今後の展望について、不動産専門家は路面店舗に対して業態転換や賃料の見直しが避けられないと指摘している。一部の路面店舗は、カフェやレストラン、体験型店舗といった、オンラインでは代替できない業態への転換を模索している。また、賃料水準の大幅な調整により、新たなビジネスモデルを持つ企業の参入を促す動きも見られる。
一方、モール型施設は引き続き強い需要が見込まれている。立地条件、インフラの整備、既存の顧客基盤といった優位性を背景に、高級ブランドや人気飲食チェーンの出店が続いている。今後、ホーチミン市では新たな大型ショッピングモールの開業も予定されており、モール間の競争も激化する見通しだ。
この市場の再編は、ホーチミン市の都市開発と消費者行動の変化を反映している。中心部に位置するモール型施設は高値安定を続ける一方、路面店舗は構造的な変化を余儀なくされている。今後、この二極化がさらに進むのか、あるいは路面店舗が新たな価値提案により復活を遂げるのか、市場関係者の注目が集まっている。
