"大手不動産サービス会社CBREは、ベトナムの商業不動産市場が2026年に広範な回復を遂げ、投資額が前年比16%増加すると予測している。この見通しは、GDP成長率約2%、インフレ率がFRBの目標2%に近づくこと、そして債務市場の健全性を背景としている。CBREのグローバルリサーチ責任者であるHenry Chin博士は、「商業不動産は今年、追い風を受けている」と述べ、投資家とテナントにとって行動を起こ..."
大手不動産サービス会社CBREは、ベトナムの商業不動産市場が2026年に広範な回復を遂げ、投資額が前年比16%増加すると予測している。この見通しは、GDP成長率約2%、インフレ率がFRBの目標2%に近づくこと、そして債務市場の健全性を背景としている。CBREのグローバルリサーチ責任者であるHenry Chin博士は、「商業不動産は今年、追い風を受けている」と述べ、投資家とテナントにとって行動を起こす好機であると強調している。
2026年の市場見通し
CBREの現在の見通しによれば、2026年のGDP成長率は約2%、インフレ率はFRBの目標である2%に近づくと予想されている。また、雇用市場はやや軟化するものの、全体的には安定を維持する見込みである。これらの経済指標は、商業不動産市場の回復を支える基盤となる。
2026年の商業不動産市場は、リース活動の増加、市場ファンダメンタルズの改善、キャップレートの低下、そして投資額の16%増加によって特徴づけられる。投資家は、売り手が価格設定をより現実的にすることを受けて、不動産への資本配分を増やすと予想されている。実際、CBREは2022年以来最多の秘密保持契約を投資家と締結しており、これは投資意欲の高まりを示している。
投資家の動向と債務市場
CBREの2026年北米投資家意向調査によれば、回答した投資家の95%が、今年は購入活動を増やすか維持すると回答している。この高い割合は、投資家が市場の回復を確信していることを示している。投資活動の増加は、債務市場の健全性に大きく依存しており、低金利とタイトなスプレッドが市場を支えている。
銀行は商業不動産ローンポートフォリオを拡大する見込みであり、代替貸し手やその他の債務資本源も活発に活動を続ける。これに加えて、豊富なドライパウダー（未投資資金）が、取引を成立させるための適切な環境を作り出している。投資家は、十分な資本準備を持っており、適切な投資機会を見つけ次第、迅速に行動する準備が整っている。
セクター別の見通し
オフィス・小売セクターの回復
近年、パンデミックの影響により大きな課題に直面してきたオフィスと小売セクターは、2026年に回復の兆しを見せている。CBREの調査によれば、これらのセクターを好む投資家の割合は、過去2年間で最も大きく増加している。
プライムトロフィーオフィスは、テナントによる高い需要が続いており、トップクオリティのスペースの供給が少ないため、需要は立地の良いクラスAビルにも波及している。2025年には、老朽化したオフィス資産の解体と転用が新規建設を上回り、これはCBREが1988年にオフィス市場の追跡を開始して以来初めてのことである。この転換点は、米国のオフィス市場全体にとって重要な意味を持ち、供給の制限、空室率の低下、使用率の上昇が、オフィス市場の長期的な均衡への回帰を示している。
小売セクターも強固なファンダメンタルズを持っている。歴史的に低い空室率、限定的な新規建設、そして正のネット吸収が、今年の市場を支えている。しかし、予算を意識する消費者の動向も、小売業者の意思決定に影響を与える。高い建設コストと軟化する労働市場を考慮すると、小売業者は慎重な投資判断を行う必要がある。
グロサリーアンカー型、ネイバーフッド＆ストリップ、そして高所得郊外のオープンエアセンターは、特に魅力的な投資ターゲットとなる。事例として、コアファンドマネージャーが、コアプラスやバリューアッド投資家に小売資産の入札で負けるケースが増えている。
工業・データセンター・ヘルスケアセクターの持続的需要
工業、データセンター、ヘルスケアセクターは、持続的な需要と構造的な追い風により、2026年も堅調に推移すると予想されている。
工業セクターでは、供給過剰にもかかわらず、現代的な工業ビルは引き続き重要な投資ターゲットとなる。CBREは、2026年の工業リース活動が前年比5%増加し、約10億平方フィートに達すると予測している。これにより、セクターの空室新規スペースの供給過剰がわずかに相殺される。また、より緩和的な貿易政策と2%の経済成長の見通しも、セクターを支える要因となる。さらに、倉庫・配送業務を第三者物流オペレーターにアウトソーシングする動きの増加も、需要を押し上げる。
データセンターセクターは、人工知能（AI）の利用拡大により、2026年にリース活動が記録的な高水準に達すると予想されている。新規建設の事前リース率は70%台半ばに達しており、AI関連のテナントは、利用可能な大規模な連続容量を求めて競争している。テナントが迅速に大量の容量を必要とする場合、自ら電力を生成する必要があり、これにより規制が少ないサンベルト地域のエネルギー市場や、天然ガス資源が豊富な地域が特に魅力的となる。
ヘルスケアセクターでは、「シルバー津波」と呼ばれる米国の主要な人口動態の変化が、医療外来ビルセクターを今後数年間支える。75歳以上の人口が年間100万人以上増加しており、これにより医療施設への需要が高まっている。しかし、歴史的に低い建設完成率、高い建設コスト、不確実な米国の医療政策が、コストに敏感な医療提供者に対して、古いオフィスビルや小売転用を検討させる圧力となっている。
投資家とテナントへのアドバイス
CBREは、投資家とテナントに対して、今が行動を起こす時であると強調している。投資家にとっては、新規建設の減少により、バリューアッド機会が増加している。十分な資本準備を持つ投資家は、目標リターンを達成した後、売却を検討すべきである。これにより、市場の流動性が維持され、新たな投資機会に注目を移すことができる。
テナントにとっては、今がリースを行う時である。主要市場では既に見られているように、賃料上昇がすべてのセクターで加速すると予想されている。リース決定を遅らせ続けるテナントは、必要以上に大きな潜在的負債をバランスシートに抱えることになる。プライムロケーションのトップクオリティオフィスや小売スペースの選択肢は限られており、工業スペースの供給過剰も需要の増加により長続きしない。
まとめ
CBREは、ベトナムの商業不動産市場が2026年に広範な回復を遂げ、投資額が16%増加すると予測している。GDP成長率約2%、インフレ率の安定、債務市場の健全性が、この回復を支えている。オフィスと小売セクターは、パンデミックからの回復を続け、工業、データセンター、ヘルスケアセクターは持続的な需要により堅調に推移する。投資家とテナントにとって、2026年は行動を起こす好機であり、市場の回復を最大限に活用することが求められている。
